Sparmöglichkeiten bei der Modernisierung
Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen bei älteren Immobilien können zwar nicht komplett auf die Mieter übertragen werden, aber ein Teil der Investitionen für z.B. den Austausch von Fenstern, der Verbesserung der Dämmung oder für neue Wasserleitungen kann über Werbungskosten vom Finanzamt zurückgeholt werden.
Hierbei ist zu beachten, dass Sanierungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre nach Erwerb der Immobilie, die über 15% des Kaufpreises (für Gebäude ohne Grundstück) liegen, nicht sofort abgeschrieben werden dürfen, sondern bei Gebäuden, die nach 1925 errichtet worden sind, eine Verteilung der Verrechnung über 50 Jahre erforderlich ist.
Alternativen bei der steuerlichen Behandlung von Modernisierungskosten:
» sofort absetzbar - dieser schnelle Steuerabzug rechnet sich ganz besonders bei Spitzenverdiensten, da bereits im Folgejahr eine ansehnliche Steuererstattung erfolgt. Hier ist allerdings eine Vorgabe hinsichtlich der Bausubstanz zu beachten:
bei der Rundumerneuerung von mindestens 3 von 4 Kernbereichen (Elektro-, Heizungs-, und Sanitäranlagen sowie Fenster) ist unabhängig davon, wann die Sanierung vorgenommen wird, die langfristige Abschreibung vorgeschrieben.
Ebenfalls zu berücksichtigen ist das 15%-Limit (Erhaltungsaufwendungen im Zeitraum von 3 Jahren ab Kauf dürfen 15 % die Anschaffungskosten für das Gebäude nicht überscheiten)- dieses gilt nicht für regelmäßig anfallende Instandsetzungen.
» Zurechnung zu den Gebäudeherstellungskosten - dann erfolgt die Abschreibung der Investitionen über 50 Jahre
Beispiel: ein Großraumbüro wurde unter Verwendung von Rigips-Ständerwerk in 4 Einzelbüros umgebaut und die Elektroinstallationen entsprechend angepasst.
Die Ausgaben zählten als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen.
In solchen Fällen wird explizit geprüft, ob eine Wesensänderung vorliegt, die Nutzfläche vergrößert oder ob der Objektstandard klar angehoben wurde.
So kann die Instandsetzung eines bereits existenten, aber unbrauchbar gewordenen Wirtschaftsguts zu Herstellungskosten und damit zu einer lang laufenden Abschreibung führen.